Respuesta corta: el FOGAES es una garantía del Estado que respalda parte de tu crédito ante el banco. Gracias a ella, el banco puede financiar hasta el 90% de una vivienda nueva de hasta 6.000 UF, así que necesitas un pie cercano al 10% en vez del 20% habitual. Además, se combina con el Subsidio a la Tasa, que rebaja 0,6 puntos tu tasa de interés. El FOGAES no te entrega dinero: cambia cuánto pie necesitas y en qué condiciones te presta el banco.
Juntar el pie es la principal barrera para comprar una vivienda en Chile. Con un pie del 20%, un departamento de 4.000 UF exige ahorrar 800 UF antes de firmar. El FOGAES baja esa cifra a la mitad. En esta guía te explicamos cómo funciona, qué cambia en tu crédito y qué requisitos debes cumplir en 2026.
FOGAES es la sigla de Fondo de Garantías Especiales, un fondo del Estado que actúa como aval ante el banco. Si un deudor deja de pagar, la garantía cubre una parte de la pérdida del banco. Como el banco asume menos riesgo, puede prestar un porcentaje mayor del valor de la vivienda.
Hoy el FOGAES opera dentro del Programa de Garantías Apoyo a la Vivienda Nueva, creado junto con el Subsidio a la Tasa por la Ley 21.748 y ampliado por la Ley 21.836 en agosto de 2026. Según el sitio del programa, la garantía cubre hasta el 50% del saldo insoluto del crédito.
Es común confundirlo con el FOGAES Vivienda de 2023, un programa anterior orientado a la primera vivienda, con un tope de 4.500 UF. Muchos artículos todavía mezclan los requisitos de ambos. Esta guía se refiere al programa vigente para viviendas nuevas.
El FOGAES influye en cuatro aspectos de tu crédito hipotecario.
Este ejemplo compara tres escenarios con un crédito a 30 años. Las tasas son referenciales y el dividendo no incluye seguros. La renta mínima supone que el dividendo no supera el 25% de la renta líquida.
| Escenario | Pie | Crédito | Tasa anual | Dividendo mensual | Renta mínima aprox. |
|---|---|---|---|---|---|
| Crédito tradicional al 80% | 800 UF | 3.200 UF | 4,3% | 15,8 UF | 63 UF |
| 80% con Subsidio a la Tasa | 800 UF | 3.200 UF | 3,7% | 14,7 UF | 59 UF |
| 90% con FOGAES y Subsidio a la Tasa | 400 UF | 3.600 UF | 3,3% | 15,8 UF | 63 UF |
La conclusión es clara: con FOGAES y Subsidio a la Tasa necesitas la mitad del pie y pagas prácticamente el mismo dividendo que con un crédito tradicional al 80%. Si tienes el 20% ahorrado, usar solo el subsidio te deja el dividendo más bajo.
La tasa del tercer escenario es cercana a la que ofreció Banco Estado para créditos con FOGAES en 2026. Las tasas cambian con frecuencia, así que cotiza en varios bancos antes de decidir.
El programa está vigente hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta completar 80.000 cupos, compartidos con el Subsidio a la Tasa.
No hay una postulación aparte: el FOGAES se gestiona dentro del mismo crédito hipotecario.
«El Estado me paga el pie». Falso. El FOGAES no transfiere dinero: le da una garantía al banco para que te preste más. El 10% de pie lo sigues aportando tú.
«Con FOGAES me aprueban sí o sí». Falso. El banco evalúa tu renta y tu historial igual que en cualquier crédito.
«Solo sirve para la primera vivienda». Esa regla era del FOGAES Vivienda de 2023. El programa vigente se orienta a la compra de vivienda nueva por personas naturales. Confirma tu caso con el banco.
En 2026 hay tres beneficios que se pueden sumar al comprar una vivienda nueva. El FOGAES reduce el pie, el Subsidio a la Tasa reduce el dividendo y la exención de IVA de la Ley de Reconstrucción puede reducir el precio de las viviendas con recepción definitiva. Si el precio baja, también bajan el pie y el crédito.
En Ingevec, más del 90% de la oferta está bajo 4.000 UF, dentro del tope del programa. Revisa los proyectos de Ingevec y simula tu crédito con FOGAES.
¿Qué es el FOGAES?
Es una garantía estatal que respalda parte del crédito hipotecario ante el banco. Permite que el banco financie hasta el 90% de una vivienda nueva de hasta 6.000 UF, con un pie cercano al 10%.
¿El FOGAES baja mi dividendo?
No directamente. Lo que baja el dividendo es el Subsidio a la Tasa, que viene en el mismo programa. Al financiar más, el crédito es mayor, pero con la rebaja de tasa el dividendo suele quedar similar al de un crédito tradicional al 80%.
¿Cuál es el valor máximo de la vivienda para usar el FOGAES?
Desde la Ley 21.836, de agosto de 2026, el tope es de 6.000 UF. Antes era de 4.000 UF.
¿Hasta cuándo está disponible el FOGAES?
Hasta el 31 de mayo de 2028 o hasta que se completen los 80.000 cupos del programa.
¿El FOGAES sirve para viviendas usadas?
No. El programa vigente es solo para viviendas nuevas en primera venta.