Según un análisis de la plataforma inmobiliaria Toctoc, dos medidas impulsadas por el gobierno para reactivar el mercado —la exención transitoria de IVA a viviendas nuevas por 12 meses y la ampliación del Fogaes a viviendas de entre 4.000 y 6.000 UF— podrían reducir de forma significativa tanto la renta mínima exigida para acceder a un crédito hipotecario como el dividendo mensual que paga el comprador.

El estudio combinó datos propios de Toctoc con cifras de la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE. Si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos de precio de 8,2%, más hogares podrían calificar para un crédito: en viviendas de 2.500 UF la calificación subiría del 32% a un máximo de 35%; en las de 3.000 UF, de 26,1% a casi 30%; y en las de 4.000 UF, de 18,1% a un máximo de 21%.

El caso de Ñuñoa: hasta $1,3 millones menos al año

El análisis puso especial énfasis en departamentos de dos dormitorios y dos baños, una de las tipologías más elegidas por las familias. En Ñuñoa, donde el precio promedio es de 4.687 UF —un valor que queda dentro del nuevo tramo cubierto por la ampliación del Fogaes—, la renta exigida se reduciría en $363.371 mensuales, con una reducción anual del dividendo de $1.308.136.

Para una vivienda de 5.000 UF, la combinación de la rebaja de precio por IVA y la disminución de la tasa permitiría bajar el dividendo mensual de $854.891 a $777.217, es decir, casi $78 mil menos al mes.

Otras comunas analizadas

• Estación Central: renta exigida hasta $103.113 menos, con una reducción anual del dividendo de $371.206.
• La Florida: hasta $158.409 menos de renta mensual exigida y $570.271 menos al año.
• Santiago: reducción del dividendo anual estimada en $578.000.
• Lo Barnechea: reducción anual del dividendo de $1.685.104.

Dónde se potencian ambos beneficios

Toctoc explica que el descuento por la exención de IVA depende del avance del proyecto: los que tienen más del 80% de las unidades vendidas suelen ofrecer mayores descuentos. Si ese descuento permite que una vivienda baje su precio bajo el tope del Fogaes, el comprador también accede a la tasa subsidiada de 3,2%, inferior al 3,97% promedio de mercado.

Con la ampliación del beneficio, ese umbral se desplaza de las 4.000 UF a las 6.000 UF, por lo que la franja donde ambos beneficios se potencian pasa a ubicarse entre 6.000 y 6.314 UF, y se extiende hasta 6.977 UF en los proyectos con mayor descuento. En ese caso extremo, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio en torno a un 14% hasta las 6.000 UF, lo que bajaría el dividendo mensual en un 21,8% —de $1.192.916 a $932.694— y la renta líquida mensual exigida en $867.404.

Pino advierte, sin embargo, sobre los límites de estos beneficios: el menor dividendo amplía la base de hogares que pueden calificar solo hasta cierto punto, ya que siguen pesando factores que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento y la estabilidad laboral.

Fuente: Diario La Tercera, con datos de un análisis de Toctoc basado en cifras propias y de la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE.