La reconversión de edificios de oficinas a viviendas, y la transformación de inmuebles emblemáticos como la extorre Enel y la Bolsa de Comercio, están cambiando el rostro del centro histórico de Santiago, luego de años de deterioro y aumento de la vacancia que dejó activos ociosos, baratos y bien localizados. A esto se suma, según los expertos, la excelente conectividad del casco histórico —con la mayor densidad de Metro de la ciudad— y un plan de inversiones públicas concreto.

El caso más emblemático es el del grupo Territoria, que compró en unos US$ 13 millones el histórico edificio de la Bolsa de Comercio (inaugurado en 1917), en calle La Bolsa 64, esquina Bandera y Moneda. La misma inmobiliaria tiene en marcha la transformación del exedificio corporativo de Enel en Santa Rosa 76. A ellos se suma Cassá Estudio, que desde 2020 rehabilita edificios patrimoniales en el barrio República y en el sector París-Londres, entre otros proyectos.

¿Boom inmobiliario o revitalización acotada?

Los expertos consultados matizan el fenómeno. Felipe Riveros, head of Office Brokerage de Cushman & Wakefield, señala que existe un "renovado interés por invertir en Santiago Centro" y que se observan "señales que apuntan hacia un nuevo ciclo de revitalización de la comuna". Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, es más cauto: "más que un auge masivo, estamos ante iniciativas de reconversión de gran valor estratégico". En la misma línea, Claudia Sepúlveda, gerente inmobiliaria de GPS Property, describe el proceso como una "revitalización selectiva", con señales de reactivación pero en forma acotada.

Poca vivienda nueva, mucha reconversión

Según Sepúlveda, hay que distinguir dos fenómenos paralelos: la reconversión defensiva de oficinas a vivienda (como el Edificio Victoria) y las apuestas de uso mixto de mayor escala, como las de Territoria. Gleisner atribuye el predominio de la reconversión a las severas restricciones del Plan Regulador Comunal, que dificultan levantar proyectos nuevos: solo hay cuatro proyectos habitacionales sin iniciar obras, que representan apenas el 10% del stock en oferta.

De acuerdo con un catastro de Colliers, actualmente hay 148 proyectos de vivienda en venta en la comuna, con una oferta remanente de 11.450 unidades y un 65% de la oferta inicial ya vendida. El valor promedio es de 3.020 UF (79 UF/m²), con una superficie promedio de 38 m². Los cuatro proyectos sin iniciar obras suman 1.175 unidades, ubicadas en Av. Brasil 1290, Manuel Rodríguez 721, Manuel A. Matta 16 y Carmen 72 —la mayoría concentrada entre Alameda y 10 de Julio, y entre Av. Vicuña Mackenna y la Ruta 5.

El círculo virtuoso del sector público

Riveros explica parte del renovado interés por la evolución del mercado de oficinas: al cierre de 2025, la presencia del sector público en oficinas Clase A de Santiago Centro aumentó un 121,4% respecto al año anterior, liderada por la PDI (cerca de 20 mil m²) y el Ministerio de Desarrollo Social (12 mil m²).

Sepúlveda agrega otros factores: el suelo caro y escaso del sector oriente empuja a mirar hacia el centro; la alta vacancia de oficinas asociada al teletrabajo postpandemia dejó activos baratos y bien localizados; y se suma la excelente conectividad del casco histórico y un plan concreto de inversión pública, tanto central como regional.

¿Seguirá la reconversión?

Riveros cree que la reconversión de edificios seguirá siendo relevante en el corto y mediano plazo, dado el rol de la comuna como centro cívico con identidad patrimonial, cultural y turística. Sepúlveda coincide: "el stock de oficinas Clase B obsoletas es relevante, y los primeros casos exitosos de reconversión bajan la percepción de riesgo para los siguientes", aunque advierte que será "un proceso gradual, no explosivo", condicionado por cuellos de botella técnicos como plantas profundas con poca luz o normativas de habitabilidad. "No basta con que el precio de compra sea atractivo. El edificio tiene que sostener un cap rate razonable; si la renta anual no justifica la inversión, los números no cierran por más buena que sea la ubicación", precisó.

El impacto en los precios

Según Cushman & Wakefield, la reconversión de edificios patrimoniales podría elevar hasta un 50% su valor de mercado cuando existe una correcta tasación. El precio promedio de arriendo de oficinas Clase A en Santiago Centro fue de 0,38 UF en el segundo trimestre, frente a 0,32 UF en el primer cuarto, con expectativas de que ese indicador siga al alza.

Gleisner anticipa un impacto diferenciado por sector: el retail sería el principal y más rápido beneficiario de la reactivación del espacio público, mientras que el mercado de oficinas enfrenta un desafío mayor para absorber la vacancia, requiriendo incentivos y condiciones flexibles que atraigan a pymes o empresas de alta densidad de trabajadores.

Fuente: Diario La Tercera.